IL PATRIMONIO IMMOBILIARE COMUNALE – Arch. Alberto Panfilo

Introduzione di Gabriele Gandelli

La tematica affrontata da Alberto Panfilo è relativa al patrimonio immobiliare del Comune di Roma, un argomento che è necessario inserire nel nostro dibattito perché è uno degli aspetti fondamentali dello sviluppo della città.

Esso si concatena: con un aggiornato assetto urbanistico che dovrà assumere la Capitale; con gli aspetti di carattere sociale per quanto riguarda le residenze popolari, affrontando la possibilità di far convivere le stesse con le residenze rivolte a strati sociali più abbienti, come avviene già in molte capitali europee, per cercare di disinnescare la marginalità.    Nella gestione del Patrimonio Comunale è sicuramente utile quello che indica Michelangelo Guzzardi che vede nei presidi di legalità nelle zone di Roma, un mezzo per contrastare le azioni illecite, tra le quali spiccano quelle che si verificano sugli appartamenti assegnati. Illegalità che deve essere combattuta con adeguate forme di controllo e di repressione , ma anche con diversi criteri delle graduatorie di assegnazione.

Partendo dal censimento complessivo degli immobili del Comune, che va continuamente aggiornato, senza ogni volta ignorare quanto già fatto, si potranno definire priorità, campi di intervento e le varie interconnessioni con gli altri settori.   Altro tema posto sono le risorse finanziarie da reperire e quindi una necessaria politica di dismissioni mirate e ben fatte, oltre che un abbandono di sedi comunali costose e irrazionali per utilizzare immobili di proprietà; questa ricerca andrebbe affiancata alla ripresa del progetto abbandonato di Campidoglio Due.

Altre risorse sono sicuramente una definizione in tempi brevissimi delle duecento mila pratiche inevase dei condoni edilizi, mi permetto di ipotizzare una cifra oltre i 500 milioni di euro, dando inoltre sollecita attuazione all’”Atto di indirizzo per l’uniforme applicazione dell’istituto del “Silenzio Assenso” e della “Procedura Semplificata” alle istanze di Condono Edilizio” , come da riunione consiliare del 16 gennaio 2019.  Nel reperimento delle risorse gioca un ruolo importante anche un coinvolgimento di capitali privati, evitando gli errori del passato. Il privato deve avere le proprie convenienze che però non devono essere a discapito dell’interesse pubblico.

Un ulteriore riflessione nasce dalla comprovata incapacità delle strutture comunali di saper gestire al meglio gli immobili di proprietà, soprattutto quelli dati in affitto. Immobili mal tenuti, affitti non riscossi, o in alcuni casi estremamente ridotti, e mancato controllo di legittimità di possesso dei locali. Sappiamo quanto una delinquenza organizzata abbia in più di una occasione come documenta l’attività della magistratura, di fatto “assegnato” anche con forza e minacce, appartamenti comunali. Siamo in grado di individuare una inversione di rotta? E’ giusta la scelta di far rientrare nella gestione diretta degli uffici comunali questo complesso compito gestionale? E’ opportuno mantenere in proprietà beni a destinazione residenziale non destinati a categorie sociali deboli?

L’ultima considerazione è relativa agli immobili riservati a fini sociali, culturali e sportivi. E’ un patrimonio notevole, spesso a fitti molto ridotti, ma il tema degli affitti è marginale, non solo per quelle attività sociali che svolgono importanti funzioni di supporto al welfare, ma anche  ad esempio per gli impianti sportivi. Qui , sicuramente, si può pensare ad aggiornamenti ma questo deve essere modico, perché la quasi totalità svolgono funzioni sociali; si pensi alle migliaia di bambini che affollano le varie scuole, calcio, scherma, basket, arti marziali ecc. e i proventi di queste associazioni sportive sono di poco superiori ai costi e gli impianti dati in concessione sono tutti ben tenuti e in caso di passaggio al Comune non si dovranno sopportare spese di manutenzione straordinaria.

Viceversa non si potranno subire furbizie per canoni inevasi, che spesso ammontano a diverse migliaia di euro.  Gli immobili di natura sociale e culturale, visto la sostanziale mancanza di proventi dovranno avere fitti simbolici in cambio di una adeguata manutenzione dei locali.  Il tema è complesso ed ha varie implicazioni ma il nostro impegno collettivo è quello di dare risposte ai molti interrogativi. Alberto Panfilo fotografa la situazione e da alcune risposte.

RIFLESSIONI SULLA GESTIONE E VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEL COMUNE DI ROMA

di Alberto Panfilo

In prima analisi è doveroso individuare quali siano gli obiettivi che l’Amministrazione si deve porre nella gestione e valorizzazione del suo Patrimonio Immobiliare.

Tali obiettivi saranno dovranno necessariamente individuati in prima istanza considerando i seguenti fattori:

 Esigenze di utilizzo a scopi propri

 Esigenze di utilizzo a scopi sociali e culturali

 Caratteristiche morfologico strutturali degli immobili

 Ubicazione e accessibilità

 Stato manutentivo e di sicurezza

 Possibilità di trasformazione

 Esigenze di contenimento dei costi

Con riferimento a ciascun fattore e considerando tra questi, quelli che possiamo definire comuni (mantenimento di un adeguato stato manutentivo, adeguamento agli standard di sicurezza, e contenimento dei costi) le azioni da porre in campo dovranno essere altresì virtuose in merito alle individuazione di soluzioni utili a liberare e reperire risorse economiche a sostegno dei programmi di valorizzazione del patrimonio esistente e degli investimenti necessari alla sua implementazione, in un’ottica di rendere l’intero processo quanto più possibile autoliquidante.

Nel merito, sarà necessario attivare un programma di disinvestimento del patrimonio non strategico ai fini sopra enunciati:

 Immobili di proprietà non ubicati nel territorio del Comune di Roma

 Immobili confiscati per i quali la trasformazione ai fini sopra citati non è conveniente

 Immobili inefficienti e di vecchia concezione, previa individuazione di solide alternative per l’utenza eventualmente ubicata negli stessi

Ulteriormente si dovrà, previa un analisi puntuale dei valori di mercato che tengano conto dell’ubicazione e delle caratteristiche dei cespiti

 rinegoziare i fitti passivi assunti da terzi proprietari e quelli attivi con particolare riferimento agli usi diversi da quello abitativo

L’individuazione di strumenti finanziari partecipati da Enti istituzionali Pubblici e/o Privati dovranno essere ulteriormente costituiti al fine di consentire l’implementazione dei programmi di investimento sul Patrimonio sia dal punto di vista della sua Conservazione ed Adeguamento Normativo, sia dal punto di vista dello sviluppo di modelli immobiliari innovativi, che dovranno necessariamente tenere conto delle esigenze di un utenza che muta sempre più velocemente le sue necessità.

Ulteriore reperimento delle risorse da destinare ad un progetto di implementazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare potranno essere individuate di concerto con il dipartimento di edilizia – ad es.

 accelerazione della chiusura delle pratiche relative al condono edilizio e relativi incassi degli oneri ad esse collegate- ad oggi ci sono circa 200.000 pratiche inevase da processare

 accelerazione della gestione e chiusura delle oltre 5.600 domande in attesa a fronte di 50 pratiche lavorate ogni mese relative alle affrancazioni per le abitazioni realizzate nei piani di zona della capitale

Rispetto alle funzioni da accogliere nel patrimonio e per le quali gli immobili sono demandati è possibile definire i principi stategici da perseguire secondo Cluster che definiscano sottoinsiemi di assets con caratteristiche e finalità quanto più omogenee possibili

Al fine di evitare differenze di azione dovranno essere in prima istanza definiti degli Standard Minimi e KPI da attribuire ai singoli Cluster di Immobili. Standard e KPI a cui si dovrà fare riferimento nel più ampio programma di pianificazione ed implementazione delle azioni di Gestione e Valorizzazione del patrimonio.

IMMOBILI DA UTILIZZARE PER SCOPI PROPRI

In questo Cluster saranno ricompresi tutti gli immobili che vengono utilizzati dall’Amministrazione Comunale per lo svolgimento delle proprie funzioni e per l’erogazione dei servizi alla popolazione.

Saranno pertanto inseriti in questo sottoinsieme, le sedi Comunali e delle Circoscrizioni, le sedi della Polizia Municipale, gli Uffici periferici tecnici ed amministrativi, gli autoparchi, etc..

Per tale tipologia di immobili dovrà essere privilegiata la detenzione in Proprietà e pertanto eventuali immobili detenuti in locazione dovranno essere rilasciati, previa individuazione o di immobili da acquisire o da costruire.

A tal fine uno dei driver principali che guiderà la scelta della soluzione da percorrere, ferma restando la garanzia di soddisfazione dei requisiti di ubicazione ed esigenziali, sarà necessariamente quello economico finanziario.

Le operazioni immobiliari dovranno infatti rispettare criteri di equilibrio economico relativamente alla spesa corrente, ed il loro piano economico finanziario dovrà tenere conto oltre che dei costi sostenuti anche dei minor costi derivanti dall’efficienza che le nuovi soluzioni saranno in grado di offrire e dal minor costo gestionale e manutentivo generalmente attribuibile ad una nuova struttura rispetto ad una vetusta.

Un ulteriore efficientamento potrà derivare da un ottimizzazione dimensionale, distributiva e qualitativa dei luoghi demandati allo svolgimento delle attività core dell’Amministrazione auspicando un modello di erogazione dei servizi che preveda un maggiore utilizzo delle tecnologie oggi a disposizione.

IMMOBILI RESIDENZIALI

In questo Cluster saranno ricompresi tutti gli immobili che vengono destinati dall’Amministrazione Comunale a soddisfare la domanda di edilizia sociale.

E’ opportuno in prima istanza censire dal punto di vista della vetusta efficienza e stato occupazionale il patrimonio al fine di individuare le necessità di adeguamento dei complessi immobiliari sia dal punto di vista manutentivo e di sicurezza sia dal punto di vista dell’efficienza funzionale degli stessi.

La gestione ed il miglioramento poi delle procedure di assegnazione e controllo dello stato occupazionale delle abitazioni dovrà essere del tutto ripensata con a finalità di regolarizzare l’utenza avente diritto che ricomprenda l’elaborazione di piani di rientro personalizzati finalizzati all’abbattimento della morosità pregressa.

Un ulteriore incisiva azione dovrà essere destinata ad evitare occupazioni abusive piuttosto che un utilizzo dei beni dell’Amministrazione in maniera illegale da parte di soggetti malintenzionati.

A tal fine dovrà essere elaborato uno specifico “Piano di Edilizia Sociale Residenziale” che oltre a ricomprendere le attività sopra descritte dovrà prevedere lo sviluppo di modelli abitativi moderni ed in linea con le nuove tendenze destinati a:

 giovani coppie

 anziani

 categorie meno abbienti

IMMOBILI DA UTILIZZARE PER SOCIALI E CULTURALI

In questo Cluster saranno ricompresi tutti gli immobili che vengono destinati dall’Amministrazione Comunale per l’erogazione di servizi destinati alla popolazione diversi da quelli propri dell’Amministrazione in senso stretto:

 Biblioteche

 Centri Ludici

 Centri per anziani

 Centri di aggregazione Sociale e Culturale (Musica, Teatro, Danza, etc..)

 Centri Sportivi

Anche per questo Cluster di prevede un primo censimento dell’esistente al fine di verificarne lo stato (manutentivo e di sicurezza) e soprattutto la dimensione quantitativa e qualitative in funzione dell’esigenza e della domanda di servizio.

Il patrimonio dovrà essere pensato in modo moderno e attuale al fine di prevederne la sua fruizione e soprattutto la fruizione dei servizi che devono essere erogati al suo interno in una maniera efficiente ed efficace.

Il relativo programma specifico dovrà essere elaborato mettendo al centro del suo obiettivo la persona. I luoghi dovranno pertanto avere caratteristiche di accoglienza gradevolezza e dovranno essere morfologicamente strutturati per favorire i rapporti interpersonali sia tra i fruitori che tra quest’ultimi ed il gestore Amministrativo.

Nell’ambito dello sviluppo il primo bacino di disponibilità a cui attingere dovrà essere quello degli immobili confiscati per i quali dovrà essere, quanto prima possibile, messa in campo un attività finalizzata al loro riutilizzo che ne eviti la decadenza e il degrado.

SCUOLE E PLESSI SCOLASTICI

In questo Cluster saranno ricompresi tutti gli immobili che vengono destinati dall’Amministrazione Comunale a soddisfare la domanda di pre-istruzione, istruzione e quelle ad essa collegate:

 Scuole Materne

 Asili

 Scuole primarie

 Scuole medie secondare

La prima attività da svolgere relativamente a questo patrimonio e quella relativa a garantire le dovute condizioni di sicurezza, corrispondenza con la normativa specifica di settore e decoro.

A tal fine il patrimonio dovrà essere opportunamente censito con logiche di complementarietà rispetto ai requisiti che lo stesso deve rispettare. Tale attività dovrà ricomprendere infatti, anche un analisi circa l’offerta erogabile negli spazi disponibili sia nell’attuale conformazione che nel loro ripensamento in chiave moderna oltre che le potenzialità di sviluppo delle singole strutture.

L’accessibilità sarà un altro elemento di valutazione importante di cui si dovrà tener conto al fine di efficientare la “Rete dell’Istruzione” della Capitale con lo scopo di renderla quanto più possibile omogenea sul territorio.

Per l’esecuzione di un programma immobiliare destinato all’Istruzione, che non dovrà escludere lo sviluppo di nuove strutture, non si dovrà esclude di utilizzare strumenti finanziari opportunamente costituiti da dedicare esclusivamente ad Investitori Istituzionali Pubblici in modo tale da garantire la natura pubblicistica degli interventi e del loro finanziamento.

Alberto Panfilo

 

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Arch. Alberto Panfilo

Laureato  in Architettura nel 1993 presso  Università degli Studi di Roma “La Sapienza”;   nel 2008 ha conseguito un Executive Master in Business Administration presso la Luiss Business School.

Manager con un esperienza ultra ventennale nel settore immobiliare. Durante la sua carriera ha avuto modo di ricoprire posizioni di rilievo e responsabilità nelle principali realtà Societarie Nazionali ed Internazionali, operative nella gestione e valorizzazione di patrimoni immobiliari pubblici e privati, ubicati su tutto il territorio nazionale, di cospicua entità e di diversa tipologia (residenziale, direzionale, industriale, commerciale, turistico etc..) e nella gestione di Fondi Immobiliari.

Attualmente è Amministratore Delegato della Società Europa Gestioni Immobiliari S.p. A facente parte del Gruppo Poste Italiane che si occupa della gestione e valorizzazione dei beni immobiliari non strumentali del Gruppo.

Da 10 anni svolge attività di docenza nel Master di secondo livello in Corporate Finance & banking Major in Real Estate presso la Luiss Business School di Roma

E’ stato relatore in diversi convegni organizzati dai principali operatori di settore in ambito di gestione e valorizzazione di Patrimoni Immobiliari Pubblici e Privati e di rigenerazione urbana.

 

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