PROGETTO: LO SVILUPPO DELLA CITTA’ VISIONI A CONFRONTO – MICHELE CAMPISI E RENATO GUIDI

INTRODUZIONE

Come Visioneroma vorremmo che la Politica avesse una strategia chiara dello sviluppo della Città, affinché Roma venga  proiettata nel futuro. L’Urbanistica è una delle chiavi di volta per modernizzare la città e darle un volto nuovo tale da farla  assurgere a quel ruolo di capitale internazionale che oggi gli viene riconosciuto solo per il suo patrimonio storico artistico e monumentale ineguagliabile.
Ma l’urbanistica deve anche permettere a tutti i cittadini di vivere in luoghi attraenti in cui non solo si riconoscono ma sia insito anche il piacere di frequentarli e soprattutto in cui ci sia un livello adeguato di vivibilità.
I documenti che seguono l’introduzione, i primi di una serie volta a formare il progetto urbanistico complessivo di Visioneroma, affrontano soprattutto il tema delle procedure urbanistiche, e sono ad opera di Michele Campisi e Renato Guidi.
Due modi di vedere il modo di procedere che sono in antitesi ma con diversi punti in comune.
Li analizziamo brevemente lasciando come il solito ampia libertà di commento e intervento a tutti i soci e simpatizzanti.
Per Michele Campisi
“devono essere predisposti  tutti i criteri di garanzia: quelli del Patrimonio Culturale, quelli di una effettiva utilità collettiva e quelli che consentano un rinnovamento sostenibile della città. Con il riconoscimento di comportamenti e regole si evitano i conflitti e si recuperano i valori condivisi.
Le istanze delle imprese e delle attività economiche particolari, devono armonizzarsi all’interesse più generale della Comunità col riconoscimento dell’intangibilità dei Beni Comuni. Necessario inoltre prevedere modelli di sviluppo sostenibile perché moltissime disfunzioni attuali discendono dal disordinato modello di crescita. Le attività produttive non possono pretendere l’assoluta libertà delle azioni che si racchiudono nel diritto del Fare. L’apparato burocratico delle istituzioni è stato spesso delegittimato per favorire la “mano libera”, ed invece gli uffici a fronte di un modello di sviluppo urbanistico, devono saper gestire velocemente e con efficacia la concessione dei diritti. A fronte di discipline complesse ed estese è necessario recuperare le necessarie funzioni di sorveglianza e tutela degli uffici delle Soprintendenze.”
A nostro parere le attuali regole non sono funzionali ad uno sviluppo ordinato e controllato, andrebbero riscritte per superare le pastoie e le lentezze burocratiche e i poteri di interdizione che spesso fanno naufragare i progetti, anche i migliori. Regole che abbiano in cima la salvaguardia assoluta del patrimonio artistico monumentale ma anche il suo allargamento con quei tesori che si trovano abbandonati nelle periferie romane.
Proprio dall’inadeguatezza, dalla complessità e spesso l’incertezza delle regole che Renato Guidi parte per impostare la sua relazione.
“la crisi dell’attività edilizia privata, ma anche di quella pubblica è dovuta principalmente a tre elementi: tempi troppo lunghi per il rilascio dei titoli necessari per costruire; incertezze sull’interpretazione di molte norme e mancanza di coordinamento tra Comune e Municipi; infine tassazioni troppo elevate”.
A dimostrazione di ciò elenca innumerevoli progetti o intendimenti urbanistici e non, fermi da innumerevole tempo.
“Superare queste difficoltà non basta, serve la volontà di assecondare tutte le prescrizioni necessarie per una corretta sostenibilità ambientale.
Il risparmio energetico, la resilienza e la decarbonizzazione dovranno essere i principi da perseguire nelle progettazioni e nelle realizzazioni”.
Guidi poi ritiene indispensabile che si  realizzi  “un programma strategico” per Roma.
La politica in questa fase si dovrà servire di un “City manager” e di un tavolo di professionisti, al fine di coordinare e individuare soluzioni tecnico normative necessarie per la semplificazione delle procedure urbanistiche ed edilizie che dovranno inoltre essere accompagnate da incentivi economici.
In attesa di riscrivere le regole, in questa fase sarà necessario che i Ministeri, la Regione e il Comune concertino, dove non applicato, l’istituto del silenzio/assenso entro 60 gg condizionato ad altri eventuali 60 gg qualora ci siano  state comunicazioni dell’ufficio nei tempi.
Guidi elenca dettagliatamente le procedure che richiederebbero l’istituto del silenzio assenso.
“Procedure urbanistiche e PdC indiretti dovranno essere convenzionati entro 360 giorni ,completi di tutte le delibere, pareri e nulla osta necessari.
Per la terapia d’urto oggi indispensabile per affrontare la crisi saranno poi necessari dei benefici economici quali: almeno per i primi cinque anni l’applicazione di  una riduzione pari all’80 % della tassa denominata della “Bucalossi”.
La stessa riduzione dovrà essere applicata sugli oneri urbanistici spettanti per il cambio di destinazione d’uso degli edifici esistenti, sia tramite demolizione/ricostruzione che ristrutturazione.
Per questi 5 anni dovrà essere abolita la tassa relativa all’occupazione del suolo pubblico da parte di cantieri e ponteggi ai quali si dovrà dare anche la possibilità di affittare a spazi pubblicitari  la struttura”.
La necessità di riscrivere le regole è sentita ed auspicata da entrambi gli autori, e ambedue si augurano un nuovo e moderno modello di sviluppo urbanistico. E’ nell’attuale fase che le proposte divergono, vediamo se attraverso gli interventi riusciamo a predisporre un modello condiviso.
Gabriele Gandelli

“Mutazioni”

di Michele Campisi

“…Coloro che ricoprono cariche pubbliche devono rispettare le leggi, i giudici devono interpretarle. Insomma, proprio per quanto detto, dobbiamo essere schiavi della legge affinché possiamo essere liberi”
Cic., Pro Cluentio, 146
Un forte clima di “cambiamento” ha diffusamente e generalmente attraversato negli ultimi decenni le nostre società. Gran parte di questa innovazione ha riguardato il sistema degli scambi e la dinamica delle relazioni tra pubblico e privato.
Nuovi meccanismi (riguardanti economia, finanza, sociale in genere) hanno comportato anche nei molteplici livelli una serie di modifiche comportamentali. Il caso italiano si è dimostrato tuttavia tra quelli meno permeabili a certune trasformazioni per i ristagni di tradizione che continuano a definire alcuni caratteri dei rapporti. Si veda come esempio la scarsa diffusione dell’attività immateriale come lo smart working solo recentemente assurto alle cronache. Inutilmente se ne era parlato come occasione di un’ampia estensione nel campo dei servizi, delle pratiche giuridiche, dell’informazione fino alla politica; processi assai parzialmente realizzati. Gli ultimi anni sono invece riusciti a cambiare radicalmente la Comunicazione, soprattutto con la comparsa ed il dilagare dei “social”, che ne hanno fatto un campo di importanza capitale. Quest’ultimo aspetto ha definitivamente azzerato le dissociazioni tra pubblico e privato.  Accorciato lo spazio di separazione, secondo quanto già preconizzato dallo stesso Habermas, fino all’annullamento di molte distinzioni e la conclusione di quel processo di sindrome semantica tra “pubblico” e “sfera pubblica”. L’attività economica privata che opera ormai fuori dai confini dell’ambito “familiare”, ha raggiunto una mansione d’interesse generale fino ad occupare e determinare “la fisionomia dello spazio pubblico” controllando parti importanti della “società civile”. Questa infine si è sempre più politicamente connotata come lo spazio di “rappresentazione” delle attività economiche private.
Molta parte di queste attività, in vari settori di investimento ed in concomitanza dei periodi di ristagno finanziario, si sono orientate sempre più verso la conquista delle Risorse e dei Beni della “collettività”. Il pubblico patrimonio, spettante per Costituzione al controllo della Repubblica, spogliato da ogni valore significante si è reso disponibile all’agire ed al produrre. In molti casi si sono trasferiti interessi del Privato dentro la sfera pubblica fino ad annullarne le stesse prerogative ordinative. In altri casi, con l’uso della mediazione politica, si è cercato di legittimare principi secondo cui l’appartenenza a quella sfera di interessi potesse giustificare il ritorno alla collettività degli oneri, dei disagi e dei conseguenti costi generati dalle attività. La “globalità” ha infine scardinato i tradizionali meccanismi dello Stato Democratico portando ad una radicale contrapposizione le prerogative tra ordinamento dello Stato e Società (questa intesa come sfera privata in genere). Certo è che tutto questo patrimonio non ha lo stesso identico e indistinto valore. In molti casi, il vecchio sistema delle proprietà pubbliche demaniali, ha ad esempio favorito l’oscuramento di qualche pezzo anche strategicamente significativo per le città, a beneficio di una gestione ambigua e indecifrabile. Molti dei compendi edilizi senza alcun valore storico e culturale continuano silenziosamente a rimanere fuori dalle pubbliche risorse. Atteggiamenti strumentali hanno finito col prevalere condizionando questo grosso campo di interesse che invece andrebbe affrontato con uno spirito superiore. Parti importanti dell’organizzazione statale, ad esempio le Forze Armate, posseggono ancora – forse senza saperlo – ampi ed importanti immobili, lasciati talvolta ad un incomprensibile abbandono. Esempio può forse essere la vastissima area nel cuore dell’antico Laterano che ha questo genere di servitù. Un pezzo importantissimo per la città, di cui non ne conosciamo (noi abitanti) il suo uso. Non si può credere che esso sia strategicamente determinante alla difesa dello Stato meno di quello che può certamente rappresentare per la risoluzione dei molti problemi della città. Un’area vasta, chiusa, oscurata come un grande buco nero. Che tutte queste proprietà siano prima o dopo destinate a rientrare in un piano di risorsa è scritto però nel destino. È bene dunque che si predispongano tutti i criteri di garanzia: là dove esistono quelli del Patrimonio Culturale, quelli di una effettiva utilità collettiva e quelli di una loro partecipazione al rinnovamento sostenibile della città.
Pochissime delle analisi formulate negli ultimi mesi hanno saputo percepire come la crisi sanitaria abbia messo in evidenza il conflitto e la estrema diversità dei modelli presenti nel mondo globalizzato: da un lato le nuove società leader anglosassoni votate alla ridimensione dei compiti dello Stato come “Regolatore” dei Diritti; dall’altro le nazioni europee continentali e mediterranee che sostengono nelle rappresentanze statali le garanzie della sfera collettiva. Il disordine generato ha posto in risalto le disfunzioni dei due sistemi quando si degenerano gli elementari valori: quelli etici a partire dal riconoscimento della stessa “umanità”, nella tentazione di un ripristino oscurantista di un nuovo Potere Sociale che si sostanzia nelle vesti dello Stato; quelli di uno Stato che nelle funzioni regolatrici pervade tutti i campi del sociale con un complesso normativo strumentale all’artificio della sua struttura (Apparato).
Queste brevi e generali premesse sono a mio giudizio indispensabili per comprendere la più vicina attualità e valgono per poter leggere e interpretare le diverse dinamiche della Città contemporanea. La sua palese crisi mi pare determinata dal farsi sempre più luogo di “conflitto” anziché di “armonia”, riproponendo quella vecchia contraddizione di un meccanismo imperfetto che dagli ideali della partecipazione democratica si è spostata alle distopie della moltitudine infelice. La città genera sempre più conflitti nella misura in cui ha dismesso il compito associativo che ne sta alla base, nato dalla reciproca sinergia delle attività e dal valore primario dell’abitare come ideale luogo per la rigenerazione di risorse culturali e sociali. A questa condizione di crisi la quale prospetta il decadimento fisico della sua natura si può e si deve rispondere con l’affermazione di una Civiltà del Diritto. Questa può sopravvivere solo dal riconoscimento e dal rispetto di taluni valori condivisi che attengono al modo di una geografia dei “Beni Comuni”, al rispetto dell’Altro nell’agire proprio, al supremo valore della Vita come elementare fondamento della comunità. Da questa ultimissima dolorosa vicenda dobbiamo innanzitutto imparare la prima grande lezione (considerando che si fa presto a scordare): ci siamo salvati e ci salviamo solo nel riconoscimento di comportamenti e regole di reciproco rispetto.
Le istanze delle imprese e delle attività economiche particolari, legittime nel principio di una liberale iniziativa, devono armonizzarsi all’interesse più generale della Comunità col riconoscimento dell’intangibilità dei Beni Comuni. La città, in quanto tale, è per sua stessa definizione un bene comune, il quale deve essere Tutelato a partire dalle forme provenienti dalla Storia non solo come principio di Cultura inderogabile ma come materiale sociale irripetibile e unico su cui fondare la qualità della Vita; l’identità dei valori condivisi a partire dalla Bellezza. Qualsivoglia operazione che riguardi un processo di trasformazione della Città oggi deve prima di ogni azione, salvaguardare questo elementare principio il quale deve considerarsi un “produttore di Risorsa”. Il ruolo della coscienza, già affermato nella metafora freudiana della stratificazione esistenziale della Roma antica, dal piano della simbolicità si sposta alla effettiva archeologia ed alla continuità diacronica del costruito. La reputazione della Città, una volta demandata ai semplici paradigmi iconologici: la Tour Eiffel in quanto capacità dell’ingegno, il Colosseo in quanto Storia, la Libertà fatta statua in quanto valore ideale, si fonda oggi sul rispetto di una certa serie di compiti e di funzioni universalmente riconosciuti. In cima ad essi è la sostenibilità dei modelli di sviluppo. Moltissime disfunzioni discendono dal disordinato processo delle attività di moltitudine e dalle economie dei consumi che gravitano su questa. La grande area metropolitana può diventare un inferno o l’occasione di una civiltà. L’importante è rispettare la duplice centralità dei suoi presupposti necessari: la sua storia e la sua completa coscienza stratigrafica, la sua impresa tecnologica e la sua organizzazione funzionale. Solo una vera reciprocità di questi ingranaggi ed il rispetto delle regole del gioco possono essere base del risultato futuro, considerando comunque che alle loro prerogative devono strategicamente destinarsi risorse umane e finanziarie competenti e di alto profilo morale.
Le attività produttive pretendono l’assoluta libertà delle azioni e ne diffondono strumentali diritti come quelli della politica del Fare. Il tendenzioso e strumentale messaggio insito nel “Fare”, di per sé insignificante, è la più immediata semplificazione del concetto qualunquista del: “Fate quel che volete”.
Questa eloquente asserzione artificiosa non è però come si dovrebbe credere l’affermazione del principio di libera attività contro le vessatorie censure di un potere di Stato fatto di nomenclature burocratiche. Il Potere oggi non coincide esattamente con il legislatore materiale; con le rappresentanze istituzionalizzate. Questi messaggi inviati al sistema del consenso, confondono e nascondono il ruolo di “libertà e prescrizioni” affinché, tra le maglie faticosamente ordite dalla Civiltà del Diritto, possano legittimarsi ed affermarsi ancora una volta interessi contrari al Bene Comune. Molto spesso nascondono l’intento di costruire superficiali consensi ad una malintesa libertà di incondizionate e accidentali trasformazioni della città; tutte quelle raggiungibili dal meccanismo dell’investimento: l’intrigo e la furbizia di isolate e singole entità economiche che via via si trovano strategicamente in posizione favorevole nella dinamica dei rapporti sociali. L’apparato burocratico delle istituzioni, è stato con generalità spesso delegittimano per favorire una “mano libera”. L’ordinamento statale, in assoluta condizione di fragilità, si trova esposto alla facile delegittimazione, stretto in una morsa letale tra due opposte fazioni: quella di chi brandisce la “politica del fare come si vuole e piace”; quella di chi invoca pregiudizi di stretto controllo sulle pratiche sociali. Uno Stato ed una Società saranno adeguati ad un futuro sostenibile quando supereranno, nella certezza di ruoli e di regole e nella capacità di esercitarne fattivamente tutti i diritti, questa continua conflittualità.
Alcuni brevi esempi si rendono tuttavia concretamente necessari.
Le Autocertificazioni. Lo strumento delle autocertificazioni ha oggettivamente corrisposto alle disfunzioni di un sistema che ha riempito di procedure l’attività e l’agire sociale. Le norme “passive” in genere, com’è noto, nascono dal manifestarsi di devianze che non sono più ritenute tollerabili e che ledono i principi affermati nell’assunto dei Diritti Costituzionali. La “pratica amministrativa” non è però come liberarsi da quei doveri ma, una provvidenziale agevolazione del loro compiersi nella pratica del diritto.
A fronte di discipline particolarmente estese e complicate come quella Urbanistica, o quelle estremamente delicate e specialistiche come quella dei Beni Culturali e Paesaggistici, la pratica delle autocertificazioni, necessita di una capacità di verifica e controllo estesa e tempestiva. A tale esigenza dovrebbe dunque corrispondere una certa capacità dello Stato di disporre le necessarie funzioni di sorveglianza e tutela. Nulla di tutto questo è invece concretamente avvenuto.
La desolazione in cui sono piombati gli uffici delle Soprintendenze in questi ultimi anni giunge nel momento più delicato e meno protettivo di quei Beni così importanti per la collettività. Oggi si invoca l’estensione di queste pratiche fino all’annullamento dei “termini di garanzia”. Ciò può valere oggi solo in via teorica e come principio di immaginazione sociale. Si può affrontare una civiltà della responsabilità solo e soltanto quando i due aspetti pubblico e privato siano realmente confrontabili. Oggi è ovvio che, in assenza delle strutture di controllo in grado di intercettare le irregolarità di cui è stato pieno il nostro passato di sanatorie e condoni, risulta rischioso e improprio.
La recente vicenda riguardante l’approvazione del PTPR della Regione Lazio (Piano Territoriale e Paesaggistico Regionale), che non ha voluto caparbiamente riconoscere il ruolo superiore dell’interesse nazionale ponendosi in aperto conflitto con la tutela dei beni paesaggistici intesi nella loro sostanziale e precisa individuazione di sistema, ha messo in luce un altro nodo irrisolto. La sua cronaca è sintomatica della scarsa sensibilità ed eticità delle istituzioni. Oggi non è a tutti noto che su Roma, sulla città più importante della Storia Universale del mondo la quale può sopravvivere a questo inesorabile declino solo con il riordino programmato del suo territorio, non esistono garanzie di tutela. Gli unici vincoli che ne preservano l’ingente valore diffuso, sono quelli ovviamente puntuali sui monumenti. La necessità di dotarsi di buone strumentazioni che diano certezze alle progettazioni è quasi ovvia. Servirebbe intanto avere un Piano Regolatore efficace e degli uffici che ne sappiano gestire rapidamente la concessione dei diritti. Serve infatti stabilire indispensabili regole alle trasformazioni, come anche la intangibilità della città storica, dei suoi luoghi, del Paesaggio, della sua diffusa qualità edilizia. L’immagine di una città ingessata è invece opposta a questa necessità. Roma è oggi preda di attività occasionali, sporadiche e imprevedibili, contrarie ad ogni efficace sistema programmatico di sviluppo. Contrariamente a chi lamenta la immobilità delle attività edilizie addossandone la colpa ai vincoli, bisogna opporre la totale inesistenza di indispensabili regole all’attività. Tutto è disordinatamente pervaso da un senso di anarchica prospettiva. L’unica capacità di difesa degli aspetti più significativi sono dunque le protezioni esperibili attraverso le procedure del vincolo monumentale. Non esistono infatti regolamenti di altra natura che possano difendere le ragioni della contestualità di un tessuto storico edilizio continuo, caratteristico, singolare e altamente significante per indirizzare un modello, per enucleare una polarità da cui partire, per garantire e predisporre un confronto, una misura della Bellezza. Il così detto vincolo “delle Belle Arti” è evidentemente uno strumento di ripiego giacché, dovrebbe esserci una corretta disciplina urbanistica in grado di rendere certi i processi democratici di trasformazione della città. L’urbanistica a Roma è però ormai alla deriva ed in balia di sottoproduzioni estetiche; ché l’Urbanistica è l’Architettura regolata sulla scala cittadina! La città è però di tutti! Lo dimostrano le squalificanti trasformazioni che hanno assunto più che altro il carattere di vere e radicali “mutazioni” (nel senso dei principi genetici).
Il Contemporaneo vuole dissipare dunque la forma storica della città, stravolgendone il riconoscimento della sua fenomenologia (wissen stadt), delle sue caratterizzazioni, dei suoi valori d’insieme, delle riconosciute bellezze. Questa azione però passa solo attraverso l’utilità di un interesse economico particolare causando l’abbattimento del valore immobiliare generale, una volta determinato e garantito dal fatto di essere un singolare tessuto di forte caratterizzazione storica e di univoca continuità formale.
Le leggi sulla Rigenerazione Urbana, nate per favorire il recupero delle periferie e dei quartieri in stato sociale di disagio, servono attualmente – grazie all’assenza di regole certe e dell’Urbanistica – a casuali microtrasformazioni. Avvengono sporadicamente nei tessuti di maggior valore e qualità: quelli del Liberty, del fin de siecle, degli anni Trenta. Le comunità di quartiere sono in grande fermento.
Hanno nettamente percepito che un tale processo di sostituzione inizia a ridurre rovinosamente il valore dei loro immobili, che in tempi di grande contrazione permettono ancora una certa dinamica dell’offerta. Il modello edile è una ulteriore perdita di identità dovuta essenzialmente all’abbattimento di prezzo delle tecniche adottate e dei materiali a poco costo. Riproduce stilizzazioni di basso profilo in pseudo stile internazionale anni Trenta, come quelli provenienti dalle sperimentazioni sullo “existenzminimum” della Germania tra le due guerre: parte in mattoni, le finestre quadre, le balconate su mensoloni, ecc. Un cattivo uso dei vecchi maestri rifatti come loro stessi non avrebbero mai voluto essere: come delle pessime copie fuori da ogni contesto.
La città ha bisogno che queste forze si orientino piuttosto alla risoluzione dell’enorme problema rappresentato dalle sue periferie. Quelle leggi sulle rigenerazioni urbane, se fossero realmente utilizzate per ricucire un abito alla città, per procurare l’occasione di uno sviluppo utile all’intera Comunità, sono sacrosante.
Chi frequenta questi ambiti estremi sarà in grado di riconoscerne l’importanza economica, sociale e culturale. Ancora una volta, attenzione, non si parte dal nulla. Anche lì esistono stratigrafie lunghe o brevi di un’antica geografia ed è questa, ancora una volta, la vera risorsa della città e la possibilità di trovare gli elementi indispensabili di una qualità esistenziale. Hanno costruito dormitori e casermoni ingovernabili buoni per girarci i film del disagio sociale e dove non c’è alcun senso estetico comunicabile al di fuori del meccanismo di consumo.
Sarà il caso di dar vita alla più importante impresa del nostro futuro.
 

 

“La semplificazione delle procedure urbanistiche ed edilizie come strumento per il rilancio dello sviluppo economico nel settore delle costruzioni”

di Renato Guidi

Sono ormai anni che il sistema amministrativo istituito per il rilascio dei pareri e dei permessi di costruire rallenta e mette in seria difficoltà qualsiasi programmazione finanziaria strettamente connessa ad operazioni urbanistiche ed edilizie.
Un percorso costruito, in altri tempi, con una forte integrazione tra mondo tecnico e mondo politico.
Ormai quel tipo di politica non esiste più e le vecchie programmazioni sulla città ormai in controtendenza limitano pesantemente la possibilità di variare le destinazioni ora richieste dal mercato, dall’Europa e dalla sostenibilità ambientale.
Inoltre a causa di centinaia di ricorsi e controricorsi al TAR e nelle giustizie civile e penale, perpetrati nel tempo, molti punti del sistema sono diventati d’interpretazione incerta portando dubbi e ulteriori rallentamenti ai percorsi amministrativi.
Altra grande criticità nel percorso amministrativo è anche il sistema di tassazione. Infatti la maggior rivalutazione degli oneri urbanistici, della Bucalossi, degli extraoneri e dell’occupazione del suolo pubblico, fu effettuata negli anni nei quali i valori di mercato avevano un trend maggiore del 35% dell’attuale. Ora con i valori immobiliari così bassi, in molti casi, la tassazione è diventata il limite finanziario se fare o non fare l’operazione immobiliare.
Allo stato attuale quindi l’attività edilizia privata, ma anche quella pubblica è messa in crisi principalmente dai seguenti tre elementi:
1. tempi troppo lunghi per il rilascio dei titoli necessari per costruire;
2. incertezze sull’interpretazione di molte norme e mancanza di coordinamento tra Comune e Municipi;
3. tassazioni troppo elevate.
Io sono un ottimista e per questo non voglio parlare della profonda crisi economica nella quale è caduta da anni l’Italia, né tantomeno della situazione Covid-19. Infatti ritengo che per entrambe le situazioni, la soluzione già esiste e rimane solo quella di reagire energeticamente con criterio e professionalità tecnica e politica.
Per quanto riguarda le mie competenze tecniche vi posso confermare che con una grande volontà politica tra Stato-Regione e Comune il settore edilizio può ripartire; di seguito vi espongo il perché la penso così.
Come ho detto precedentemente Roma oggi è in una situazione veramente al limite, molti luoghi ed edifici nel suo tessuto urbano risultano abbondanti, fatiscenti, non sicuri ma soprattutto non a norma. La manutenzione in generale risulta scandente, insufficiente ed anche pericolosa. Il perché è così dipende dalla totale inefficienza delle ultime amministrazioni. La loro scusante è, ed è stata, sempre e solo quella della mancanza di fondi da poter investire nel settore.
Invece io, vi voglio ora elencare una serie di lavori, opere e recuperi che con la loro realizzazione “sanerebbero” qualsiasi amministrazione  in crisi, anzi consentirebbero nuovi altri progetti che rilancerebbero definitivamente la città nei settori congressuali, terziari ed industriali.
1. Il recupero dell’area dell’ex Fiera di Roma con tutte le sue enorme potenzialità (mq. 63.000) ed anche la possibilità di fare il Polo Amministrativo Regionale;
2. Il progetto di “Campidoglio 2” (mq 135.000) che semplificherebbe e razionalizzerebbe tutti gli uffici comunali per i 4.500 dipendenti e garantirebbe la rigenerazione turistica del Campidoglio come area museale;
3. La rigenerazione dell’ex Centro Carni (mq 215.000) risanerebbe tutta l’area tra Viale Palmiro Togliatti e la via Tuscolana portando servizi pubblici, privati e residenze recuperando un corretto sistema trasportistico;
4. Il recupero dell’area di via dei Fiorentini (mq 60.000) attualmente realizzata in parte, risanerebbe un importante nodo con via Tiburtina con la localizzazione della nuova sede del Municipio più uffici e residenze;
5. La realizzazione di un importante progetto nell’area ex Velodromo (mq 60.000) darebbe nuove economie all’ente Eur da usare per ulteriori investimenti pubblici nel proprio quadrante;
6. La realizzazione dell’area ex Mercati Generali (mq 85.000) dove nasceranno albergo, teatro, uffici e molti parcheggi e recupereranno definitivamente un’area ormai da troppo tempo abbandonata;
7. Il recupero di tutti i mercati pubblici ormai fuori norma d’igiene e di sicurezza;
8. La rigenerazione di tutti i depositi Atac in gran parte non utilizzati e in disuso per dare servizi al quartiere di pertinenza;
9. Il recupero tramite demolizione e ricostruzione con cambi di destinazione d’uso di tutti gli edifici privati attualmente occupati abusivamente; tra questi ci sono edifici posizionati in aree importantissime per la vita della città;
10. La rigenerazione con cambio di destinazione d’uso di tutti gli edifici industriali in disuso (es. ex fabbrica di Penicillina), al fine di dare residenze e servizi;
11. Realizzazione di percorsi ciclabili al fine di realizzare un anello di percorrenza utile al sistema trasportistico e alla decarbonizzazione dell’aria;
12. Recupero per rimettere a reddito lo Stadio Flaminio e di tutta l’area fino al Palazzetto dello Sport;
13. Realizzazione della Città della Scienza (mq 80.000) al fine di formare un Polo Culturale con il Maxxi (via Guido Reni);
14. Recupero di tutti gli edifici, di tutte le piazze, di tutte le strade e di tutti i parchi che necessitano di manutenzione e di migliori integrazioni con il sistema urbano;
15. Programmazione e realizzazione del ciclo chiuso per i rifiuti definendo tipo di cassonetti, centri raccolta e termovalorizzatori, al fine di rendere possibile il riuso industriale di quanto si possa trasformare, oltre al gas prodotto dal termovalorizzatore;
16. Attuazione di tutte le opere trasportistiche previste negli anni passati tipo la chiusura dell’anello ferroviario nel tratto di Roma Nord, eventuali prolungamenti della linea metropolitana, il potenziamento dei collegamenti con Ostia-Fiumicino-Stazione Ostiense, la realizzazione di nodi di scambio necessari per i pendolari ed i turisti.
La volontà di assecondare tutte le prescrizioni necessarie per una corretta sostenibilità ambientale, il risparmio energetico, la resilienza e la decarbonizzazione dovrà essere il principio da perseguire nelle progettazioni e nelle realizzazioni al fine di rispettare l’Agenda 2030.
Quanto scritto di slancio e solo a titolo esemplificativo dovrà tecnicamente essere gestito da una politica nazionale/romana realizzando “un programma strategico” per Roma che si possa concretizzare nel tempo.
Ritengo opportuno che la politica in questa fase si dovrà servire di un “City manager” e di un tavolo di professionisti, al fine di coordinare e individuare soluzioni tecnico normative necessarie per la semplificazione.
Come ho già detto precedentemente, ripartire è fondamentale, ma bisogna farlo subito e quindi sarà necessario suddividere il “programma strategico” in due fasi, la prima di realizzazione immediata valutando le criticità più urgenti, la seconda più strutturata con obbiettivi scadenzati nel tempo.
Vi ricordo che imminentemente avremo a Roma due importanti eventi da poter sfruttare per partire con uno slancio importante… infatti nel 2021 si festeggeranno i 150 anni di “Roma Capitale” e nel 2025 il Giubileo di Papa Francesco. Date importanti per fare!
Lo schema normativo necessario per la realizzazione delle opere dovrà essere strutturato come segue:
Opere private: si potranno applicare le norme tecniche di attuazione del PRG oppure la L.R. 7/2017 denominata Legge sulla Rigenerazione. Per quest’ultima sarà importante una rivisitazione della Regione/Comune che consenta un’applicazione più veloce e più semplice.
Opere pubbliche: si potranno applicare l’art. 180 del Codice degli Appalti che prevede il partenariato tra pubblico e privato, la L. 109/94 relativa all’applicazione del Project Financing o il sistema a bandi imposto dal Reinventing Cities; per i parchi il sistema adottato per i punti verde qualità, per gli spazi esterni pubblici, i sistemi come quello adottato nella Delibera Dehors di via Veneto oppure si potranno applicare anche sistemi più complessi come quello adottato a Milano per realizzare prima l’Expo ed ora il Mind.
Tutti questi procedimenti hanno comunque necessità di una rivisitazione al fine di dare un maggiore slancio alla voglia imprenditoriale.
Ciò necessita di due azioni:
1. Semplificazione delle procedure urbanistiche ed edilizie;
2. Incentivi economici.
Per la prima azione bisognerà con i Ministeri, la Regione e il Comune concertare, dove non applicato l’istituto del silenzio/assenso entro 60 gg condizionato ad altri eventuali 60 gg qualora ci fossero state comunicazioni dell’ufficio nei tempi.
Sarà opportuno inoltre, estendere al procedimento SCIA onerosa, anche i progetti che prevedono il cambio di destinazione d’uso con la demolizione/ricostruzione, l’aumento di SUL e modifiche planovolumetriche dando al professionista, che dovrà avere almeno 10 anni di professione, la totale responsabilità di rispetto alle norme vigenti.
Per tutti gli altri atti (diretti o indiretti) si dovranno limitare nel tempo i rilasci dei Permessi a Costruire:
– Permesso di Costruire dovrà essere rilasciato entro 180 gg da quando sarà completo di tutti i pareri e nulla osta necessari per i quali gli uffici addetti avranno un limite di 60 gg per il rilascio oppure si applicherà il silenzio/assenso come  precedentemente indicato;
– Procedure urbanistiche e PdC indiretti dovranno essere convenzionati entro 360 completo di tutte le delibere, pareri e nulla osta necessari.
Come già esposto a maggiore chiarezza, ribadisco che per quanto riguarda N.O. Ministeriali, N.O. igienico sanitari, N.O. VVF, N.O. Sovrintendenze Comunali, richieste di chiarimenti o di pareri all’avvocatura, al Piano Regolatore o ai vari assessorati dovranno tutti sottostare all’istituto del silenzio/assenso se non rispondono entro 60 gg.
Nell’eventualità ci fossero state nei primi 60 gg. richieste di documentazione o di indagini, queste si dovranno comunque concludere in 60 gg. Solo in casi particolari di indagini più ampie relativamente alla dimensione dell’area solo se certificate da una possibile preesistenza, per l’archeologica si potrà andare in deroga.
Il dialogo tra i professionisti e gli uffici responsabili potrà avvenire solo per via informatica, tutto tramite posta certificata elettronica.
In maniera preventiva prima della presentazione di qualsiasi pratica, si potranno richiedere informazioni e chiarimenti. Per questo tipo di risposta il tempo massimo dovrà essere 30 gg.
Per la seconda azione, invece, ritengo necessario che, almeno i primi cinque anni venga applicata una riduzione pari all’80 % alla tassa denominata della “Bucalossi”.
La stessa riduzione dovrà essere applicata sugli oneri urbanistici spettanti il cambio di destinazione d’uso degli edifici esistenti, sia tramite demolizione/ricostruzione che ristrutturazione.
Per questi 5 anni dovrà essere abolita la tassa relativa all’occupazione del suolo pubblico da parte di cantieri e ponteggi ai quali si dovrà dare anche la possibilità di affittare a spazi pubblicitari per la struttura.
Concludo sperando che la grande sintetizzazione e semplificazione eseguita per illustrare le tante criticità e soluzioni non abbiano svalutato l’importanza del tema toccato, il quale ha uno dei ruoli principali nell’economia della città, e che invece, abbia dato nuova linfa al cambiamento che tutti noi vogliamo dare al sistema.
Arch. Renato Guidi

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3 risposte

  1. Visione Roma Visione Roma ha detto:

    MARCO RADICIONI Molto interessante il confronto tra le due posizioni. Farei due osservazioni.
    La prima, le giuste preoccupazioni di Michele Campisi dovrebbero riguardare l’area del centro storico di Roma e aree di pregio architettonico in zone semicentrali. Le aree della grande periferia della città più che di tutela (salvo le aree verdi ed i parchi da salvaguardare) avrebbero bisogno di una radicale riqualificazione e trasformazione.
    Campisi lo dice, ma poi sembra sfumare questo discorso ed il “vincolismo” sembra generalizzato.
    D’altronde gli esempi d’intervento che elenca Guidi rappresenterebbero davvero se attuati una innovativa e benefica rigenerazione della città.
    La seconda. Il problema rimane che il privato sembra interessarsi solo al centro storico e alle aree di pregio e di investire nella “rigenerazione” della periferia della grande Roma non ci pensa proprio.
    Qui torna decisivo il ruolo del pubblico e l’indirizzo urbanistico del buon amministratore che deve riuscire a promuovere ed incentivare quella città policentrica fino ad oggi mai realizzata e che viceversa concorrerebbe a creare aree d’interesse d’investimento anche da parte del privato.

  2. Guidi Renato Guidi Renato ha detto:

    Ritengo che gli obiettivi indicati da me non sono incompatibili con quelli indicati da Michele…..anzi concordo in tanti passaggi della sua relazione.Ora però è giunto il momento del fare…e fare,vista la grave situazione della città, per forza bene!
    Quindi la riduzione delle tempistiche approvative,la semplificazione normativa dovrà procedere su una base di sensibilizzazione alla nostra storia,cultura e tradizione.Il bene per la città e per i suoi abitanti sarà comunque protetto da professionisti responsabili!Le istituzioni dovranno alla fine avere…non più un compito approvativo ma esclusivamente di controllo ed di estrema collaborazione. Le norme uniformate e semplificate dovranno essere gestite da professionisti con almeno 10 anni di attività.
    Non si dovranno ritenere questa semplificazione e questa riduzione della tempistica ,due facilitazioni per superare vincoli o costosi accorgimenti con sistemi approssimativi o grossolani. Ma con la totale responsabilità del professionista avere il migliore progetto per il luogo e la città.Ad esempio io ho avuto un’importante esperienza professionale per la progettazione di tutta l’area del testaccio(mercato-parcheggi-commerciale ,studentato e uffici regionali x l’occupazione)…un progetto che per ottenere tutti i titoli approvati ha avuto un iter durato 6/7anni…ha avuto molti consensi ma secondo me il peso del percorso amministrativo non ha consentito sfruttare al massimo i fantastici reperti medioevali e romani rinvenuti durante i lavori….sarebbe bastato alzare la quota di 50 cm!!!.
    Se fossi stato con la norma semplificata avrei fatto una variante che in pochi giorni avrebbe permesso prima di fare i lavori poi di rendere visibile il tutto alla città. Invece stando con le norme obsolete e con il rischio di stare fermi x altri2/3anni,si decise con tutti gli attori di lasciare tutto così e rendere visibili i reperti solo da un’area gestita dalla sovrintendenza e da un varco nel mercato.

  3. Visione Roma Visione Roma ha detto:

    CLAUDIO MINELLI : A me sembra che i due interventi evidenzino tre questioni centrali: La burocrazia, le procedure, la tutela del patrimonio storico monumentale e ambientale.
    Una burocrazia, intesa come struttura amministrativa e struttura preposta alla vigilanza e al controllo, resa (di proposito o per disattenzione alla sua essenziale importanza) debole, impreparata, sottodimensionata rende il processo decisionale e di controllo inefficace, producendo insopportabili ritardi nelle autorizzazioni amministrative e nell’espressione dei pareri di competenza.
    Le norme e le procedure in aggiunta sembrano fatte apposta per complicare ed allungare il processo decisionale.
    Un mix esplosivo.
    Specie dopo una pesante crisi c’è la forte necessità di rilanciare l’economia e il settore dell’edilizia è sicuramente importante, e per edilizia intendiamo tutto compresi gli investimenti in settori importanti quali la mobilità, i luoghi della cultura della ricerca e dell’innovazione (cioè non pensiamo solo alla palazzina).
    E allora difronte al mix esplosivo effettivamente la scorciatoia del silenzio assenso sembra una via obbligata e forse è davvero una via obbligata se tutti non combattiamo subito una battaglia per scelte di civiltà alternative!
    Troppi sottovalutano l’esigenza di profonde innovazioni e importanti investimenti per “ricostruire” un apparato amministrativo preparato, remunerato, professionale e responsabilizzato.
    Troppi parlano di snellimento producendo nuove norme e non eliminandone di inutili e sovrapposte.
    Troppi non si pongono il problema irrisolto della molteplicità delle sedi istituzionali e dei relativi pareri spesso vincolanti.
    Ma proprio qui sta a mio parere l’elemento di congiunzione tra gli interventi di Michele Campisi e Renato Guidi apparentemente inconciliabili.
    Non le scorciatoie, ma una forte battaglia che affronti subito e non a parole quello che i “troppi” disattendono o ignorano spesso in malafede.
    Ma questo non costituisce propio il cuore di un programma alternativo di governo della nostra città?
    Un pezzo importante del “Progetto” che Visioneroma vuol proporre?
    Claudio Minelli

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