DAL CASO MILANO AL CASO ROMA FORUM

I FORUM DI VISIONEROMA 

DAL CASO MILANO AL CASO ROMA

Materiale preparatorio del forum

a cura di Visioneroma (*)

Materiale preparatorio – Forum Visioneroma 2025

a cura di Visioneroma (*)

Dal caso Milano al caso Roma – Parte I

Introduzione

Il confronto tra Milano e Roma è oggi più che mai significativo nel delineare non soltanto modelli urbani, ma modalità di governo del territorio e della trasformazione urbana. Milano, spesso indicata come “modello” di rigenerazione, presenta oggi una pluralità di segnali critici che impongono una riflessione più sfumata. Roma, d’altro canto, attraversa una fase di incertezza amministrativa e normativa che ne ostacola la capacità di trasformazione. Partendo dunque dal “caso Milano”, vogliamo guardare in controluce al “caso Roma”: una città ricca di potenzialità ma che rischia di restare prigioniera di un sistema normativo‑amministrativo che nonconsente di tradurre gli obiettivi in azioni concrete.

Il caso Milano: luci e ombre

Milano ha realizzato negli ultimi anni operazioni di rigenerazione urbana di ampia scala: recupero di aree dismesse, nuove infrastrutture, quartieri attrattivi per residenza, lavoro e innovazione. La pianificazione urbana è stata sostenuta da grandi progetti, investitori internazionali, strumenti di rigenerazione che hanno coinvolto pubblico e privato.
In questo senso, Milano ha incarnato la speranza che una città possa rigenerarsi, attrarre investimenti e svilupparsi anche in contesti già consolidati.

Negli ultimi tempi, tuttavia, sono emerse anche ombre che attenuano l’efficacia del modello: inchieste, cantieri bloccati e casi di responsabilità amministrativa che hanno richiamato l’attenzione sull’esigenza di maggiore trasparenza. Alla luce di questi elementi, il modello Milano può essere letto secondo due prospettive complementari, entrambe legittime e utili al confronto.La prima lettura, più cauta e istituzionale, sottolinea che Milano non deve essere assunta come paradigma assoluto: la certezza del diritto e la trasparenza amministrativa, pur forti in alcuni momenti, non sono garanzie permanenti. La lezione è che non basta dotarsi di strumenti urbanistici evoluti se il contesto di governance resta vulnerabile.

La seconda lettura, di taglio più pragmatico e realistico, interpreta invece Milano come un successo: una città che, uscita dal grigiore degli anni ’90, è riuscita a modernizzarsi, attrarre investimenti e diventare il principale motore economico del Paese. La semplificazione applicata è vista non come un rischio, ma come la chiave del cambiamento.
Secondo questa visione, Milano ha saputo liberarsi del garbuglio normativo ereditato dalla

Prima Repubblica, restituendo al governo urbano capacità di decisione e visione.

Nel confronto tra queste due chiavi interpretative — la lettura istituzionale‑critica e quella pragmatica‑realista — emerge un messaggio condiviso: rigenerare non significa solo costruire, ma anche saper governare, semplificare e decidere con responsabilità. Da Milano, Roma può dunque apprendere sia gli errori da evitare sia il coraggio amministrativo da recuperare.

Il caso Roma

Roma parte da un piano regolatore generale che ancora afferma principi validi: la necessità di rigenerare la città consolidata piuttosto che espandersi, la tutela del patrimonio urbano storico, la valorizzazione della città interna. Tuttavia, la trasformazione di questi principi in interventi reali è oggi rallentata da incertezze normative, da sovrapposizioni di competenze e da interpretazioni contraddittorie.

Le nuove Norme Tecniche di Attuazione adottate contengono passaggi importanti — per esempio la distinzione operatoria tra zone omogenee A e B — ma non sempre offrono un quadro chiaro e stabile. Questo contestonon determina ancora un blocco, ma espone la città al rischio di una paralisi operativa: gli operatori restano in attesa di certezze procedurali, e la città in attesa di attuazione.

Un secondo fattore critico è l’interferenza tra competenze: quando la magistratura penale interviene su questioni urbanistiche che idealmente dovrebbero transitare nel giudizio amministrativo (TAR), si genera un effetto paralizzante — la paura di sbagliare impedisce la decisione. Roma non è ferma, ma vive un momento di sospensione, in cui la paura di sbagliare rischia di tradursi in rinuncia alla responsabilità amministrativa.

Dal caso Milano al caso Roma – Parte II

Dai principi generali alle proposte operative per uscire dall’impasse

(a cura di Visioneroma)

Premessa: il punto di partenza

Roma si trova oggi in un momento di sospensione amministrativa, determinato da una complessa sovrapposizione di norme, interpretazioni e timori. Le recenti decisioni del Comune di non dare attuazione alla legge regionale 12/2025, i rilievi del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) e le incertezze interpretative generate anche da sentenze penali hanno prodotto un rischio crescente di immobilismo.
Questo quadro si intreccia con la fase di controdeduzioni alle Nuove Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del PRG, mettendo a rischio alcune delle aperture più significative introdotte nel testo adottato. L’obiettivo di questa seconda parte è dunque passare dai principi generali della rigenerazione urbana alla definizione di proposte operative e interpretative che permettano di evitare il blocco e restituire alla città la capacità di decisione, nel rispetto della legalità e dell’interesse pubblico.

Il nodo della legge regionale 12/2025 e la scelta del Comune di RomaLa legge regionale 12/2025, che ha riformato la precedente 7/2017, nasce per favorire la rigenerazione urbana, semplificare gli interventi edilizi e introdurre premialità volumetriche. Tuttavia, i rilievi del MIT del settembre 2025 hanno posto un punto di freno: la norma non può applicarsi agli edifici condonati, perché il condono è un titolo straordinario e non conforme al PRG. In linea teorica, questa impostazione è giuridicamente corretta.
Ma, in una città come Roma, dove gran parte delle aree da rigenerare è costituita proprio da tessuti nati da condoni o sanatorie, la sua applicazione letterale rischia di rendere di fatto inattuabile l’intera legge.

Il Comune ha scelto, per prudenza, di sospendere ogni applicazione della legge in attesa di ulteriori chiarimenti. In alcuni casi, ha fatto riferimento a sentenze penali che interpretano singoli episodi urbanistici come irregolarità sostanziali, assumendole come regola generale. Si è così creata una condizione inedita: la magistratura penale è diventata — di fatto — il nuovo arbitro del confine tra ciò che è urbanisticamente lecito e ciò che non lo è. Il risultato è una tendenza alla paralisi operativa: decine di progetti rallentati, investimenti sospesi, incertezza diffusa tra operatori e uffici tecnici.
Un atteggiamento difensivo che rischia di trasformare la legittima cautela in auto‑limitazione istituzionale.

Le NTA: un’occasione da non smontare

Le Nuove Norme Tecniche di Attuazione rappresentano un passo avanti concreto verso la chiarezza operativa. Il loro impianto consente di considerare come ristrutturazione edilizia anche gli interventi di demolizione e ricostruzione con variazioni di sagoma, prospetti e tipologia nei tessuti T6–T9.

Questa impostazione — perfettamente compatibile con il DPR 380/2001 e con la circolare ministeriale del 2020 — ha permesso di allineare Roma alle migliori pratiche nazionali. Oggi, però, il rischio è che nelle controdeduzioni, per timore di possibili contestazioni, il testo venga ristretto riportando indietro conquiste faticosamente raggiunte. Un simile arretramento renderebbe le NTA uno strumento sterile, incapace di attuare la rigenerazione urbana nei quartieri storici e consolidati. La parola d’ordinedovrebbe essere: difendere le NTA adottate e garantire interpretazioni coerenti e non contraddittorie.

Verso una linea interpretativa chiara

Per restituire certezza agli operatori e responsabilità all’amministrazione, Visioneroma propone una linea interpretativa unitaria, articolata in tre livelli:

• Edificio legittimo o sanato ex art. 36 DPR 380/01 → rigenerazione edilizia ammessa con premialità volumetriche nei limiti del DM 1444/68.

• Edificio condonato ex leggi 47/85, 724/94, 326/03 → rigenerazione senza incremento volumetrico, senza premialità.

• Edificio abusivo non condonato → demolizione e ripristino.

Interpretazione propositiva:

– Consentire la rigenerazione edilizia anche per gli edifici condonati, purché senza ampliamenti.

– Riconoscere le premialità volumetriche (fino al +20%) solo per edifici con titoli conformi o sanati ai sensi dell’art. 36.

– Evitare di equiparare ogni demolizione e ricostruzione a nuova costruzione, come avviene in alcune letture restrittive: la ristrutturazione edilizia deve restare la categoria prevalente per gli interventi entro il perimetro del titolo originario.

Cinque proposte operative per uscire dall’impasse

1. Circolare interpretativa congiunta Regione–Comune–MIT: redigere un documento ufficiale che uniformi le interpretazioni su condoni, sanatorie e premialità.

2. Difendere le NTA adottate: le controdeduzioni devono confermare l’impianto attuale, in particolare per i tessuti T6–T9.

3. Manuale tecnico della rigenerazione edilizia: un vademecum operativo condiviso tra Comune, Ordini professionali e Università.

4. Sportello unico per la rigenerazione urbana: team tecnico‑amministrativo con tempi certi e poteri di parere vincolante.

5. Osservatorio permanente sulla trasparenza urbanistica: strumento civico di prevenzione e controllo, alternativo all’intervento penale improprio.

Conclusione: curare i tre mali

1. L’immobilismo, che uccide la città prima ancora che l’abuso.

2. La confusione normativa, che spaventa più della complessità stessa.

3. La paura della responsabilità, che consegna alla magistratura penale ciò che spetta all’amministrazione pubblica.

La cura è una sola: la politica, intesa come esercizio responsabile della decisione. Roma può rigenerarsi solo se le sue istituzioni tornano a governare il cambiamento con regole chiare, coraggio amministrativo e rispetto delle competenze.

Nota redazionale: il presente testo è un materiale preparatorio destinato

alla discussione nel Forum Visioneroma 2025. Le analisi e le letture contenute rappresentano un contributo aperto al confronto e non una posizione definitiva dell’associazione.

Gruppo di lavoro di Visioneroma

coirdinato da Claudio Minelli

(*)

Il forum e’ il secondo tempo” di quello che organizzammo il 15 gennaio scorso dal titolo “il caso Milano”.