Piano Strategico Roma Residente di Marco Morello

PIANO STRATEGO “ROMA RESIDENTE” PROPOSTE OPERATIVE

di Marco Morello

Piano Strategico Roma Residente

2026-2031

Il piano strategico sul turismo di Roma 2019 2025 “futouroma” ha identificato la crescita dell’offerta ricettiva extra-alberghiera e la sua concentrazione nel centro storico come fattori critici per il tessuto residenziale e urbano della città.

I dati aggiornati al 2025-2026 confermano un’ulteriore espansione: gli immobili destinati all’ospitalità turistica sono passati da circa 4.000 unità nel 2012 a oltre 45.000 posti letto, con l’extra-alberghiero che rappresenta circa il 56% dell’offerta complessiva di posti letto.

La concentrazione rimane elevata nel I Municipio e nei rioni limitrofi, con riduzione dell’offerta abitativa residenziale e aumento dei canoni di locazione.

Obiettivo

Recuperare almeno 8.000-12.000 unità abitative nel centro storico e nei rioni limitrofi entro il 2031, fermare la desertificazione residenziale e trasformare Roma da città con forte pressione turistica in una città viva che mantiene un turismo di alto valore.

Analisi Comparativa dei Regolamenti Europei

Le principali misure adottate in città con dinamiche analoghe sono le seguenti:

• Firenze: Divieto di nuove autorizzazioni per locazioni turistiche brevi nell’area UNESCO dal 2025, esteso ad altri quartieri nel 2026. Il TAR della Toscana ha respinto i ricorsi.

Incentivo: azzeramento IMU per tre anni in caso di riconversione a locazione residenziale.

• Barcellona: Decisione di non rinnovare le 10.101 licenze HUT entro novembre 2028, con graduale reimmissione degli immobili nel mercato residenziale.

• Parigi: Limite di 90 notti annue per interi alloggi in residenza principale; per seconde case obbligo di “changement d’usage”. Registrazione obbligatoria e controlli rafforzati.

• Amsterdam: Limite massimo di 30 notti annue per affitto di intera abitazione (riducibile nelle zone centrali).

Registrazione comunale obbligatoria.

• New York: Local Law 18 – obbligo di registrazione, presenza dell’host e massimo due ospiti.
Divieto di interi appartamenti senza host residente. Riduzione significativa degli annunci sulle piattaforme.

Queste esperienze dimostrano l’efficacia di limiti numerici o temporali, registrazione obbligatoria, controlli e incentivi fiscali alla riconversione residenziale.

Il Pacchetto di Intervento in 6 Mosse

1. Moratoria temporanea stop alle nuove autorizzazioni per attività ricettive extra- alberghiere (B&B, case vacanza, locazioni turistiche brevi) nel I Municipio e nelle zone a maggiore saturazione per 18 mesi, finalizzato alla definizione del regolamento definitivo.

2. Regolamento strutturale

• Istituzione di registro pubblico comunale integrato con la Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive e il Codice Identificativo Nazionale (CIN), con geolocalizzazione in tempo reale.

• Introduzione di limite massimo percentuale di unità immobiliari destinabili a locazioni turistiche brevi per edificio e per rione.

• Distinzione tra attività occasionale (con tetto massimo di giorni annui e vincolo di prima casa e residenza dell’host) e attività professionale/imprenditoriale (con autorizzazione e obblighi differenziati).

• Divieto di nuove aperture in palazzi storici o con vincolo, salvo progetti di turismo diffuso di qualità.

3. Incentivi alla riconversione in uso residenziale

• Riduzione dell’aliquota IMU fino al 50-70% per un periodo di 5-8 anni per gli immobili riconvertiti da uso turistico a locazione residenziale a lungo termine (priorità a canone concordato o sociale).

• Istituzione di fondo rotativo o garanzie per interventi di ristrutturazione condizionati alla riconversione residenziale.

• Priorità nell’accesso a bandi di rigenerazione urbana per i proprietari che riconvertono.

4. Decongestionamento del centro

Programma “Roma Diffusa” con incentivi (tassa di soggiorno ridotta, marketing dedicato, miglioramenti della mobilità) per spostare i flussi turistici verso la periferia e la Città Metropolitana.
Obiettivo: portare il 30-35% dei nuovi arrivi fuori dal raccordo anulare entro 5 anni.

5. Controlli e sanzioni

Potenziamento dei controlli con task force dedicata (Comune, Polizia Locale e Agenzia delle Entrate).
Obiettivo di azzerare il sommerso in 24 mesi. Multe salate, chiusura immediata per irregolarità e rimozione di lucchetti abusivi. Dashboard pubblica mensile con dati su posti letto turistici e residenziali per rione.

6. Governance e monitoraggio

Istituzione di un Osservatorio Permanente Abitativo e Turistico con partecipazione di Roma Capitale, Regione Lazio, università e associazioni di categoria e residenti. Dashboard pubblica con indicatori periodici. Aggiornamento del piano strategico sul turismo di Roma 2019-2025 “futouroma” ogni tre anni con focus sulla tutela residenziale.

Stima dei Costi degli Incentivi Fiscali

Sulla base delle aliquote IMU vigenti a Roma (circa 1,06% sulla rendita catastale rivalutata) e dei valori medi:

• IMU media annua per un appartamento di media rendita catastale: 1.300-1.500 €.

• Riduzione del 50%: risparmio annuo per immobile ≈ 650-750€.

• Riduzione del 70%: risparmio annuo per immobile ≈ 900-1.050 €.

Stima indicativa:

• Per 5.000 immobili riconvertiti: costo annuo per il Comune tra 3,25 e 5,25 milioni €.

• Per 10.000 immobili riconvertiti: costo annuo tra 6,5 e 10,5 milioni €.

Tali costi possono essere compensati, in tutto o in parte, da maggiori entrate derivanti dalla tassa di soggiorno su un turismo di qualità più distribuito e dalla riduzione di costi indiretti legati alla saturazione turistica.

Governance e Indicatori

L’Osservatorio Permanente Abitativo e Turistico curerà il monitoraggio periodico con indicatori pubblici su numero di strutture autorizzate, posti letto turistici versus residenziali per rione e canoni medi di locazione. Gli obiettivi includono la stabilizzazione della quota di posti letto turistici nel centro storico e l’incremento dell’offerta residenziale riconvertita.

Le misure proposte integrano e rafforzano gli indirizzi del piano strategico sul turismo di Roma 2019-2025 “futouroma”, conparticolare riferimento alla governance dei flussi, alla sostenibilità e alla tutela del tessuto residenziale.